BGH urteiltWie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Streit um Kaution landet vor Gericht

Immer wieder streiten sich Mieter und Vermieter vor Gericht um die Mietkaution. Ein solcher Fall schafft es nun bis ans höchste deutsche Zivilgericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entscheidet über die Frage, ob ein Vermieter ein halbes Jahr nach Auszug einer Mieterin Schadenersatz für Beschädigungen des Mietobjekts mit der Mietkaution verrechnen durfte. In dem konkreten Fall hatte eine Mieterin geklagt, weil ihr Vermieter die Mietkaution in Höhe von rund 780 Euro nach ihrem Auszug nicht zurückgezahlt hatte. Er begründete dies damit, dass er die Kaution mit Schadenersatzforderungen für Schäden an der Wohnung verrechne. Da der Vermieter erst mehr als ein halbes Jahr nach Auszug der Mieterin abrechnete, waren seine Ansprüche nach Ansicht der Mieterin aber bereits verjährt. Sie klagte auf Rückzahlung der Kaution – und bekam in den Vorinstanzen recht.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Grundsätzlich kann es viele Gründe geben, aus denen ein Vermieter die Kaution einbehält, beispielsweise könnte das eine offen gebliebene Nachzahlung von Betriebskosten oder aber eine ausgebliebene Mietzahlung sein, sagt Rechtsanwältin und Mietrechtsexpertin Beate Heilmann der Deutschen Presse-Agentur. Wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, kann der Vermieter auch die Kaution einbehalten, wenn sie nicht ausgeführt wurden. „Und dann gibt es Ansprüche des Vermieters wegen einer Beschädigung des Mietobjekts, wie sie auch in dem BGH-Verfahren eine Rolle spielen“, sagt Heilmann. Solche Ansprüche auf Schadenersatz sorgten zwischen Mieter und Vermieter öfter mal für Streit. Für Vermieter sei es attraktiv, die streitigen Ansprüche mit der Kaution zu verrechnen, da es dann am Mieter liege, auf Rückzahlung zu klagen, erklärt sie. So wie in dem Fall, mit dem sich der BGH nun beschäftigt.

Wann verjährt der Schadensersatzanspruch?

In der Regel haben Vermieter sechs Monate Zeit, um vom Mieter einen Schadenersatz einzufordern. Diese Frist gilt ab der Übergabe der Wohnung. Im Bürgerlichen Gesetzbuch steht aber auch eine Ausnahme: Wenn der Anspruch vor Ablauf der sechs Monate nachweisbar hätte verrechnet werden können, dann ist die Verrechnung auch später noch möglich.

Bedingung für diese Ausnahme ist aber unter anderem, dass es sich um zwei „gleichartige“ Forderungen handelt – also bei der Barkaution „Cash gegen Cash“. Das ist deshalb wichtig, weil Vermieter bei Beschädigungen an der Mietsache wählen dürfen, ob sie gleich einen Geldersatz fordern oder dem Mieter die Chance geben, den Schaden selbst zu reparieren. Nur der Geldersatz ist aber mit der Barkaution gleichartig und kann gegen sie aufgerechnet werden.

Lese-Tipp: BGH-Urteil zu Prämiensparverträgen: Bekommen jetzt Hunderttausende Sparkassen-Kunden Geld zurück?

So könnte sich das Urteil auswirken

Vor dem Bundesgerichtshof geht es also um die Frage, ob der Vermieter noch innerhalb der sechsmonatigen Frist hätte mitteilen müssen, dass er den Schadenersatz als Geldersatz einfordert. Ein mieterfreundliches Urteil könnte dabei auch Konsequenzen für Wohnungs- und Hauseigentümer haben. In der Zukunft müssten sie dann gegebenenfalls innerhalb der Verjährungsfrist bei Schäden solche Ansprüche herstellen, um sie gegen die Kaution aufrechnen können. Sie müssten also bis spätestens sechs Monate nach Auszug des Mieters mitteilen, dass sie den Schadenersatz in Form eines Geldersatzes einfordern. (iga mit dpa)