Mietrecht: Wie warm muss die Wohnung sein?
Sie steigen morgens aus dem Bett und die Bude ist saukalt? Das müssen Sie sich nicht gefallen lassen. Wie warm die einzelnen Räume sein müssen, ist exakt geregelt. Das sind Ihre Rechte.
Je nach dem, wie die Wohnung und das Vertragsverhältnis geregelt ist, ergeben sich unterschiedliche Pflichten für Mieter und Vermieter. Das sind die feinen Unterschiede im Überblick.
Einzelöfen
Generell sind Einzelöfen, die durch Kohle, Öl, Gas oder durch Nachtstrom für Wärme sorgen, nicht an eine zentrale Versorgung angeschlossen. Folglich ist der Mieter für die Beheizung selbst verantwortlich. Somit muss er auch die Beschaffung und gegebenenfalls die Einlagerung der Brennstoffe oder der Energie regeln. Wenn der Ofen defekt ist, ist der Vermieter für die Behebung der Schäden nur dann verantwortlich, wenn er die Heizkörper mitvermietet hat. Denn dann fällt dies unter die Instandhaltungspflicht des Vermieters.
(Gas-)Etagenheizung / Wohnungsheizung
Hier wird die Wohnung mittels einer Therme oder einer anderen Heizanlage beheizt. Der Vermieter muss einen Vertrag mit einem Energieversorger abschließen und die Kosten tragen. Die Kosten der Reinigung und Wartung der Therme trägt der Vermieter, es sei denn, etwas anderes ist mietvertraglich vereinbart. ( AG Dortmund, WuM 1983, 325)
Zentrale Gebäudeheizung / Sammelheizung
In diesem Fall werden alle Räume eines Gebäudes von einer zentralen Heizanlage mit Wärme versorgt. Der Vermieter ist für den ordnungsgemäßen, betriebsbereiten Zustand der Anlage verantwortlich. Dazu zählt auch die Beschaffung der Brennstoffe beziehungsweise der Energie. Die Heizkostenabrechnung erfolgt dann nach der Heizkostenverordnung.
Fernwärme
In der Regel schließt der Mieter einen Vertrag mit dem Fernwärmelieferanten. Fernwärme wird über ein externes Heizkraftwerk geliefert. Treten Mängeln bei der Fernwärmeversorgung auf, muss sich der Mieter direkt an den Lieferanten wenden.
Wenn aber der Vermieter der Vertragspartner ist, ist dieser im Verhältnis zum Mieter bei Mängeln einstandspflichtig. Dann rechnet der Vermieter mit dem Mieter auf Basis der Heizkostenverordnung ab, wobei er die Kosten und Werte des Fernwärmelieferanten zu Grunde legen muss.
Heizungs-Fakten auf Grad und Uhrzeit genau
Wie warm müssen welche Räume zu welcher Tages- und Nachtzeit sein?
Wenn der Vermieter zum Heizen verpflichtet ist, so muss er nach DIN 4701 dafür sorgen, daß folgende Temperaturen in den Räumen erreicht werden:
- Wohnzimmer, Schlafzimmer und Küche: 20 Grad
- Badezimmer und WC: 22 Grad
- Diele/ Flur: 15 Grad
Die entsprechende Heizleistung muss der Vermieter von 6 Uhr bis mindestens 23 Uhr zur Verfügung stellen. Kürzere Zeiten, die in einem Formularmietvertrag stehen, etwa eine Beheizung nur bis 22.00 Uhr, sind unzulässig. (OLG Frankfurt, WuM 1992, 56f.)
Zur Nachtzeit von ca. 24.00 Uhr bis 06.00 Uhr morgens dürfen die ooben genannten Werte um bis zu drei Grad Celsius unterschritten werden.
(vgl. AG Stuttgart, WuM 1987, 147)
Zu welchen Jahreszeiten muss der Vermieter die Heizung in Gang halten?
Wenn die Wohnung an eine zentrale Sammelheizung angeschlossen ist, ist der Vermieter verpflichtet, mindestens während der üblichen Heizperiode vom 1.Oktober bis zum 30. April die Zentralheizung am Laufen zu halten. (LG Düsseldorf, BlGBw 1955, 31)
Außerhalb der Heizperiode trifft den Vermieter eine Heizpflicht nur dann, wenn die Innentemperatur in der Wohnung bei geschlossenen Fenstern und Türen unter 17 Grad Celsius fällt.
Wenn aber die Raumtemperatur nur kurzfristig - also bis zu zwei Tage - zwischen 17 und 20 Grad liegt, kann der Mieter verpflichtet sein, eine eigene Heizquelle einzusetzen. Dies ist häufig in der Übergangszeit wie zum Ende des Sommers hin der Fall. Dauert diese Phase länger an, so hat der Mieter einen Anspruch auf Beheizung der Wohnung.
Aber auch eine zu warme Wohnung kann ein Mietminderungsgrund sein: Liegt nämlich eine nicht regulierbare Überheizung der Mietwohnung vor, stellt auch dies einen Mangel dar.