Eigenbedarf: Diese Rechte haben Mieter bei einer Kündigung

In vielen Städten steigen die Mieten drastisch. Auffällig häufig wird Altmietern wegen Eigenberdaf gekündigt.
In vielen Städten steigen die Mieten drastisch. Auffällig häufig wird Altmietern wegen Eigenberdaf gekündigt.
© dpa, Arne Dedert

21. Mai 2019 - 11:32 Uhr

Eigenbedarfskündigung immer einfacher

Die eigene Wohnung, für viele Menschen der privateste und intimste Ort, den es gibt - und nicht umsonst auch vom Gesetzgeber besonders geschützt. Dieser Schutz gilt aber nur teilweise für Mieter. Denn die Wohnung ist nicht ihr Eigentum, gehört also jemand anderem. Und wenn der Eigentümer die Wohnung selber nutzen möchte oder jemand aus der Verwandtschaft, dann kann er dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Die Zeitschrift Finanztest zeigt, wann eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist und wie sich Mieter wehren können, wenn sie in ihrer Mietwohnung bleiben möchten.

Laut Finanztest wohnt die Hälfte aller Deutschen zur Miete, insgesamt sind zwei Drittel aller Wohnungen privat vermietet. Die meisten Vermieter sind also keine Unternehmen, sondern Privatleute – und die können Eigenbedarf an ihrer Wohnung anmelden. Laut Mieterbund nehmen die Eigenbedarfskündigungen zu. Kein Wunder, denn in vielen Städten steigen die Immobilienpreise und damit auch die Mieten. Da bei Neuvermietungen viel höhere Mietpreise zu erzielen sind, versuchen Eigentümer über die Eigenbedarfskündigung Altmieter loszuwerden. Und noch nie war es so einfach, Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen.

So hat selbst das Bundesverfassungsgericht jüngst entschieden (Az. 1 BvR 2851/13), das Vermieter kündigen dürfen, selbst wenn die Wohnung nicht ihr Lebensmittelpunkt werden soll. Der Vermieter muss eigentlich nur vernünftig nachvollziehbare Gründe nennen, um wegen Eigenbedarf zu kündigen. Die Gründe liegen vor, wenn zum Beispiel die Wohnung zu klein ist, ein Arbeits- oder Gästezimmer benötigt wird oder der Vermieter mit einem Partner zusammenziehen möchte.

Vorgetäuschter Eigenbedarf kann sehr teuer werden

Den Eigenbedarf muss der Vermieter nicht für sich selber anmelden, er kann es auch für Angehörige machen. Dazu zählen nicht nur die eigenen Kinder oder Eltern, sondern auch getrennt lebende Ehepartner, Großeltern, Schwiegereltern, Enkel, Nichten, Neffen, Onkel, Tanten, Schwäger und Cousins. Es muss nur eine enge Verbundenheit bestehen (BGH, Az. VIII ZR 247/08). Wichtig: Auch für eine Pflegeperson oder Haushaltshilfe kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden. Für Freunde oder geschiedene Ehepartner geht das aber nicht.

Erfolgt eine Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarf, kann der Mieter Widerspruch einlegen. Der Widerspruch muss bis zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgen. Der Widerspruch hat Erfolg, wenn die Eigenbedarfskündigung eine besondere Härte darstellt. Härtefälle sind: hohes Alter, lange Mietzeit, Krankheit, Schwangerschaft oder Prüfungsstress. Auch wenn Wohnungsnot herrscht, liegt ein Härtefall vor. Klagt der Vermieter schließlich vor Gericht, darf der Mieter bis zum Ende des Verfahrens in der Wohnung bleiben. Und das kann Jahre dauern. Oftmals einigen sich Mieter und Vermieter auf eine Abfindung, wenn der Vermieter auszieht.

Ist der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, kann es für den Vermieter richtig teuer werden. Denn bei einer nicht berechtigten Kündigung darf der Mieter in die Wohnung zurückkehren (BGH, Az. VIII ZR 231/07). Ist eine Rückkehr nicht möglich, muss der Vermieter Schadenersatz zahlen. Er muss für alle Kosten aufkommen, die im Rahmen der Kündigung und des Umzuges entstanden sind. Das sind die Umzugskosten, die Kosten für einen Makler, Renovierungskosten, doppelte Miete, Ummeldung Telefon, Rechtsberatung des Mieters. Ist die neue Wohnung teurer, kann der Mieter die Differenz zur alten Miete verlangen – viele Gerichte sehen eine Grenze erst bei drei Jahren.

Ist eine Eigenbedarfskündigung wirksam, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen: mindestens drei Monate, ab fünf Jahre Mietdauer sechs Monate und ab acht Jahren Mietdauer neun Monate. Auch wenn der Mieter eine neue Wohnung gefunden hat, sollte er nach dem Auszug kontrollieren, ob der Mieter tatsächlich einzieht – oder nur vorgetäuscht war.