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Seit einigen Jahren schon ist der Ausbau des Dachbodens speziell in den innerstädtischen Lagen und vielen Metropolregionen ein gern gewähltes Mittel, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.
Wo einst Kisten staubten und Wäsche trocknete, lebt man heute „über den Dingen“
In Deutschland ist ein Dachboden je nach Region auch unter den Bezeichnungen Boden, Dachkammer oder Speicher bekannt. Gemeinsame Merkmale sind die Lage im obersten Stockwerk des Hauses sowie der Zugang über die letzten Stufen des Treppenhauses. In den meisten älteren, rund um die Jahrhundertwende 1900 errichteten Mietswohnhäusern war der Dachboden über lange Zeit in der Regel unbeheizt und durch kleine Fenster und Luken nur notdürftig belichtet. In Städten steht der Dachboden teils noch bis heute den Bewohnern als „Trockenboden“ zum Aufhängen ihrer Wäsche und/oder für die Lagerung von Hausrat zur Verfügung. Angesichts der ungebrochenen Nachfrage nach Wohnungen in städtischen und zentralen Lagen wird der Dachboden jedoch schon länger als rentable Reserve für den Ausbau zu begehrtem Wohnraum betrachtet und auch immer mehr hierfür genutzt.
Ohne gute Dämmung wird auch der größte Dachboden nicht zur schönen Wohnung
Da der Dachboden zur Zeit der Errichtung des Hauses in der Regel nicht für Wohnzwecke konzipiert wurde, gilt es bei der Absicht zur Neunutzung und Umwidmung schon vor dem Ausbauen gleich mehrere grundlegend wichtige Voraussetzungen für gutes Wohnklima zu berücksichtigen. Elementar entscheidend für jeden Ausbau eines Dachbodens ist in erster Linie eine ausreichende und in technischer Hinsicht möglichst zeitgemäße Dämmung. Hier fallen anteilig meist auch die höchsten Kosten beim Ausbau an, weswegen die „schwarzen Schafe“ unter den entsprechend beauftragten Baufirmen gerne und oft bei Arbeitsaufwand und Material sparen, um somit mehr Gewinn zu erzielen. Dabei bedingen Art und Zustand des Daches und Dachbodens die Preise für deren Dämmung am stärksten. Die Methoden werden nach den unterschiedlich arbeitsintensiven und damit eher günstigen bzw. teuren Vorgehensweisen Aufsparren-, Untersparren- oder Zwischensparrendämmung benannt.
Ausbau und Dämmung des Dachbodens können viel kosten, aber gefördert werden
Viel Geld und Zeit muss man insbesondere für die Aufsparrendämmung investieren, da für diese Art der Dämmung eines Dachbodens das darüber liegende Dach meist komplett neu eingedeckt werden muss.
Wer sich vorher gut informiert, kann beim Ausbau des Dachbodens viel Geld sparen
Die Förderkredite der KfW mit Tilgungszuschuss für die Dämmung eines Dachbodens belaufen sich pro Wohneinheit auf bis zu 50.000 Euro, der Tilgungszuschuss auf maximal 10.000 Euro. Erfolgt die Dachbodendämmung im Rahmen einer Komplettsanierung, ist ein Zuschuss in Höhe von bis zu 48.000 Euro möglich. Ist eine Dachbodendämmung als Einzelmaßnahme ohne Kreditaufnahme geplant, gewährt auch die BAFA einen Zuschuss von maximal 12.000 Euro für die Kosten der Sanierung ab mindestens 2.000 Euro sowie höchstens 60.000 Euro. Hierfür verpflichtend ist jedoch die Einbindung eines beglaubigten Energieberaters bzw. ausgewiesenen Sachverständigen. Außerdem muss die Dämmung des Dachbodens anschließend einen besseren bzw. niedrigeren U-Wert (0,14 W/m²K) als im Gebäudeenergiegesetz (GEG) genannt (0,24 W/m²K) aufweisen. Alternativ, aber nicht zusätzlich zur Förderung von BAFA oder KfW können Kosten für die Dämmung als erster sowie wichtigster Schritt beim Ausbau des Dachbodens auch durch einen auf drei Jahre verteilten Steuerbonus auf die Einkommensteuer von bis zu 20 Prozent gesenkt werden.
Soll der Ausbau auch Balkone und Gauben umfassen, steigen die Preise in die Höhe
Vor der Entscheidung für eine bestimmte Art der Dämmung des Dachbodens sowie dem Beginn aller Arbeiten müssen Hausbesitzer sich jedoch über eine je nach Bundesland gesetzlich obligatorische Baugenehmigung für Ausbau und Schaffung neuen Wohnraums informieren. Gemäß der diesbezüglich voneinander abweichenden Landesbauordnungen, die bei Bauämtern und Bauaufsichtsbehörden oder heute auch online eingesehen werden können, ist der Ausbau eines Dachbodens meist dann genehmigungspflichtig, wenn dieser nachträglich erfolgt und generell eine Nutzungsänderung darstellt.
Speziell auch der An- und Einbau von Balkonen und/oder Gauben am Dachboden bedarf oftmals und vielerorts einer Genehmigung, da diese das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändern und zur Bebauung auf den Nachbargrundstücken sowie im umliegenden Wohngebiet passen sollen.
Wohnungen im Dachboden wollen Fenster, Fußbodenbeläge und Zwischenwände
Günstiger als Gauben sind nach genauer Art, Glas und Größe recht unterschiedlich teure Dachfenster, die mindestens 300 bis 500 Euro, bei bodentiefen Modellen aber auch leicht 800 bis 1.200 Euro kosten können. Kommt noch ein Dachaustritt hinzu, sind Preise von 2.500 bis 3.000 Euro oder darüber keine Seltenheit. Einfacher zu kalkulieren sind speziell bei viel Eigenleistung das Ausbauen mit bzw. das Einbauen von Zwischenwänden zumeist aus Holz- oder Rigipsplatten, die den versierten Heimwerker durchschnittlich lediglich ca. 15 bis 20 Euro pro m² an Material kosten.
Mit Preisen ab etwa 60 Euro pro m² verlangen Handwerker hierfür häufig mindestens das Dreifache, wohingegen sich die üblichen 10 bis 20 Euro pro m² für Streichen oder Tapezieren durch ausgebildete Maler schon deutlich günstiger ausnehmen.
Bad und Küche benötigen auch im Dachboden Strom, eine Heizung kostet ebenso
Gleichermaßen fallen beim Ausbauen des Dachbodens in der Regel auch Kosten für den Einbau eines eigenen Bads und einer Küche sowie deren Elektrik und Heizungen an. Die Installation von Sanitäranlagen ist grundsätzlich recht aufwendig und damit auch teuer. Die Kosten hängen allerdings stark von Ausstattung und Größe des Bads und der Küche ab. Für ein Bad im Dachboden fallen inklusive aller Anschlüsse, Bade- oder Duschwanne und Toilette sowie Spülbecken und Fliesen ca. 1.000 Euro pro m² bei einfacher Ausführung an, wodurch sich die Kosten meist auf 10.000 bis 15.000 Euro belaufen.
Mit Preisen ab ca. 500 Euro pro m² deutlich günstiger ist die Küche im Dachboden, die in der Summe Kosten von ca. 5.000 bis 10.000 Euro entstehen lässt. Für die Versorgung der Wohnung unterm Dach mit Strom werden 200 bis 300 Euro fällig, wenn Leitungen bereits vorhanden sind und nur noch Lichtschalter und Steckdosen installiert werden müssen. Höhere Preise und teurere Kosten zwischen ca. 500 und 1.000 Euro fallen an, wenn ein kompletter Neuanschluss im Dachboden gelegt wird. Bei der Heizungsart lohnt sich beim Ausbau des Dachbodens der Einbau von Heizkörpern für etwa 1.000 Euro pro Stück dann, wenn es im Gebäude schon eine Zentralheizung gibt.
In manchen Fällen verlangt der Ausbau des Dachbodens auch Treppen und Türen
Erlaubt die Deckenhöhe des Dachbodens auch einen zweigeschossigen Ausbau oder soll sich die neue Wohnung zusätzlich über das darunterliegende Stockwerk erstrecken, wird meist eine Treppe als Verbindung der beiden Etagen benötigt. Hier existieren relativ große Unterschiede bei den Preisen in Bezug auf Ausführungen, Bauweisen und Materialien.
Wie man den Dachboden ausbaut, so wohnt man: Qualität und Luxus kosten mehr
Abschließend und zusammenfassend kann konstatiert werden, dass sich die Kosten eines Ausbaus im Dachboden über den Daumen gepeilt auf mindestens ca. 300 bis 500 bei eher einfacher und 500 bis 1.000 Euro bei anspruchsvoller bis luxuriöser Ausführung pro m² belaufen. Einsparungen bei Kosten sind beim Ausbau hauptsächlich durch umfangreiche Eigenleistung zu erzielen. Manche Arbeiten wie insbesondere an der Dämmung und auch Elektrik sollten aber stets nur von Profis vorgenommen werden. Tunlichst beachtet werden sollten beim Ausbauen eines Dachbodens auch die Anforderungen und Auflagen der EnEv (Energieeinsparverordnung) zu Mindeststandards bei Brandschutz und Wärmedämmung, da Verstöße mit hohen Bußgeldern von bis zu maximal 50.000 Euro sehr teuer werden können. Viele Fragen zu allen Aspekten beim Ausbau des Dachbodens beantwortet auch der umfangreiche thematische sowie auf Tausenden von authentischen Bewertungen basierende Vergleich auf ExpertenTesten.de.
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