Nebenkosten: So prüfen Sie Ihre Abrechnung

09. Oktober 2020 - 10:25 Uhr

Nebenkosten: Was müssen Sie zahlen, was nicht?

Vielen Mietern graut es vor der Nebenkostenabrechnung: Zum einen fürchten sie Nachzahlungen, zum anderen blicken Sie nicht durch den Wust an Zahlen. Laut Mieterbund ist darüberhinaus sogar jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch. Doch wie erkennen Sie das? Darauf sollten Sie achten!

Nebenkosten: So prüfen Sie Ihre Abrechnung
© dpa, Oliver Berg

Bei vielen Deutschen ist die Nebenkostenrechnung als "zweite Miete" verschrien. Auch wenn natürlich jeder bis zuletzt auf eine Rückzahlung hofft, ist meist das Gegenteil der Fall. Vor allem nach einem harten Winter wie dem letzten, in dem viel geheizt werden musste, steht oft eine saftigen Nachzahlung an. Während einige Posten wie die Heizkosten, Wasser und Abfall einleutchtend und leicht zuzuordnen sind, ist vielen Mietern nicht klar, für welche Kosten Sie sonst noch aufkommen müssen. Was zählt zu den Betriebskosten?

Nebenkosten müssen Mieter zusätzlich zur Miete zahlen. Vorausgesetzt, sie sind wirksam im Mietvertrag vereinbart. Die Nebenkosten umfassen zum einen "warme" Betriebskosten wie Heizkosten und Kosten der Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage sowie zum anderen die sogenannten "kalten" oder "allgemeinen" Betriebskosten. Dazu zählen zum Beispiel die Wasserkosten, Abwasser, Müllabfuhr oder die Beleuchtung im Treppenhaus und Keller. Die Höhe der Umlage richtet sich entweder nach der Quadratmeterzahl der Wohnung oder der Personenzahl.

Welche Kosten dürfen umgelegt werden?

- Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks

Hierzu zählt vor allem die Grundsteuer. Nicht umgelegt werden dürfen die Beiträge des Vermieters zu Haus- und Grundbesitzervereinen, Kreditzinsen und Bankgebühren.

- Kosten der Wasserversorgung

Dazu zählen die Kosten für Wasserverbrauch sowie die Wartung von Wasseraufbereitungsanlagen. Die Anschaffungs- und Reparaturkosten der Wasserleitungen sind jedoch keine Nebenkosten.

- Kosten der Entwässerung

Damit sind die städtischen Kanalgebühren gemeint.

- Straßenreinigungs- und Müllabfuhrgebühren der Stadt

- Stromkosten

Dazu zählen die Kosten für die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Keller, Hausflur oder Speicher. Die Beleuchtung einer Tiefgarage darf hingegen nur auf die Garagenmieter umgelegt werden.

- Kosten der Hausreinigung und der Ungezieferbekämpfung

Darunter fällt die regelmäßige Reinigung der von den Mietern gemeinsam genutzten Gebäudeteile.

- Kosten für den Fahrstuhl

Auf die Mieter umgelegt werden die Stromkosten für den Fahrstuhl sowie die die Pflege und regelmäßige Wartung der Anlage durch den TÜV.

- Gartenpflegekosten

Hierzu zählen alle Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage, der Zugänge und Zufahrten entstehen.

- Kosten für die Schornsteinreinigung

Diese dürfen nur dann in der Nebenrechnung aufgeführt werden, wenn sie nicht bereits in der Heizkostenabrechnung auftauchen.

- Sach- und Haftpflichtversicherungskosten

Die Kosten für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm- und Wasserschäden, die Glasversicherung sowie die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Die Rechtsschutz-, Mietausfall- oder Reparaturkostenversicherungen des Vermieters dürfen hingegen nicht als Nebenkosten angesetzt werden.

- Kosten für den Hauswart

Typische Aufgaben des Hausmeisters sind die Bedienung der Zentralheizung, Schneeräumung und Reinigung der Treppenhauseingänge und Bürgersteige. Kosten für Reparatur-, Renovierungs- oder Verwaltungsaufgaben sind jedoch keine umlegungsfähigen Betriebskosten.

- Kosten für den Betrieb einer Gemeinschaftsantenne

Darunter fallen die Kosten für Miete, Strom und Wartung.

- Kosten für den Strom, das Wasser, die Reinigung und Wartung hauseigener Waschmaschinen. Davon müssen aber die Einnahmen des Vermieters aus dem Verkauf der "Waschmünzen" abgezogen werden.

- Sonstige Betriebskosten

Fallen weitere Betriebskosten an, die auf die Mieter umverteilt werden können, müssen diese ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sein.

Der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten darf nicht mehr als zwölf Monate umfassen. Diese müssen aber kein Kalenderjahr sein, sondern können sich auch nach dem Abrechnungszeitpunkt des Energieversorgers richten. Allerdings müssen die Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes das Schreiben in Händen halten. Der Mieter hat das Recht, Originalrechnungen einzusehen, damit er die Beträge nachvollziehen kann. Nach Erhalt der Rechnung sollten Mieter immer die

Richtigkeit der Daten und Angaben prüfen. So sollte auch kontrolliert werden, ob die aufgeführten Posten wirklich zu den Betriebskosten zählen. Reparaturen beispielsweise gehören nicht dazu, Wartungsarbeiten allerdings schon.

Sollten Sie noch Fragen zu Ihrer Nebenkostenabrechnung haben, können Sie sich auch an den Deutschen Mieterbund wenden. Der Mieterbund hat in fast jeder größeren Stadt lokale Vertretungen.